Пока рынок недвижимости в депрессии, на рынке аренды, который живет по
своим загадочным правилам, дела обстоят еще хуже. Осенью, в связи с
приездом студентов, высокооплачиваемых сотрудников из других городов и
сезонных рабочих, ситуация легче не станет. «24» прогнозирует, что ждет
рынок аренды на самом жарком его участке – в столице.
Объяснить ценообразование арендных ставок вряд ли сможет даже опытный
риелтор или аналитик. Исторически начавшись с $50 как экономического
минимума для владельцев лишней квартиры в качестве существенной
надбавки к мизерным зарплатам, после остановки инфляции и ввода гривни,
рынок до сих пор сохранил ничем не объяснимый «нижний порог». В этом
году, начавшись с $400, к концу лета он дорос до $450 за разбитую
однокомнатную квартиру на Виноградаре, Корчеватом, Борщаговке или ДВРЗ.
Правда, психологический потолок в тысячу долларов в спальных районах
перешагнули пока только владельцы 2–3-комнатных апартаментов с полным
набором бытовой техники, удобной транспортной развязкой, хорошим двором
и соседями. Так, к примеру, меблированная квартира на Харьковском
массиве, с кондиционером, домашним кинотеатром, дорогой сантехникой и
мини-джакузи стоит от $3 до $5 тыс. в месяц. Квартиры в районе так
называемого Central Business District (делового центра), уже успели
перешагнуть порог в $10 тыс., и за двухэтажную квартиру в районе
Республиканского стадиона риелторы без тени сомнения просят $15 тыс.
Английское обозначение центральных районов здесь очень кстати – речь
идет вовсе не о роскошных апартаментах на одну ночь. Квартиры по таким
ставкам редко кто согласится сдавать меньше чем на год, и при выборе
жильца, в первую очередь, изучают его происхождение. Разумеется,
селятся в таких квартирах в основном приезжие руководители киевских
офисов крупных компаний.
Что касается квартир попроще, то здесь порог в $1 тыс. давно
переступили лишь владельцы трех-двухкомнатных нафаршированных квартир и
однокомнатных в центре.
Превышать заветную «тысячу» решаются лишь самые ловкие посредники, и
основное предложение формируется в довольно широком коридоре – от $400
до $1000.
Ориентировка на местности
По районам цены на жилье к концу лета распределись так, что наиболее
дорогими по прежнему остаются центральные части Шевченковского района –
от $500 за совсем простую квартиру на Нивках и до $1,4 тыс. за
однокомнатную на Артема или Пушкинской. Причем, все более популярным
становится обособленный район Лукьяновка-Татарка. С прошлого года цены
на однокомнатные квартиры здесь поднялись от $500-$550 до $800 за
однокомнатную с хорошим ремонтом.
Наиболее дешевым продолжает оставаться Виноградарь – здесь квартиру
можно найти и за $450. Но планы властей продлить Сырецко-Печерскую
линию метро не дают поводов надеяться на сохранение таких цен. После
открытия Сырецкой станции цены на квартиры подскочили в среднем на 10%,
подорожав от $30 до $100 в зависимости от близости к метро и от
обустроенности квартиры.
Похожая ситуация и в Голосеевском районе: уже более года строящаяся
станция Демеевская позволила владельцам квартир поднять минимальные
ставки аренды до $550 в районе Васильковской и $600 в районе
Заболотного. Впрочем, примыкающие к центру улицы в этом районе
остаются, пожалуй, одними из самых недорогих – аккуратную квартиру без
новомодного ремонта в конце Красноармейской или Горького (или в районе
Анри Барбюса) можно найти за $600-$650. Цены на хорошо меблированные, с
бытовой техникой и ремонтом квартиры здесь начинаются от $800. Причина
таких относительно низких цен в не совсем удобной транспортной
доступности – вечные пробки на Красноармейской-Горького и забитая
Московская площадь.
В соседнем Печерском районе цены на квартиры – уже от $900 на
примыкающих к бульвару Леси Украинки улицах и до $1,7 тыс. на самом
бульваре. Наиболее демократичны в этом районе окрестности Киквидзе и
Бастионной (от $750 до $800). Причем, за столько же сдают квартиры без
евроремонта на Арсенальной – зачастую так демпингуют пенсионеры, бывшие
военные или их жены, которые раньше получали квартиры в роскошных
конструктивистских «новостройках» 1930-х годов.
Похожий разброс можно наблюдать и в Соломенском районе. В одном доме на
Урицкого стоимость квартиры может колебаться от $600 с видом на двор и
$900 – с видом на город и со стиральной машинкой в качестве бонуса.
Наиболее дешевые квартиры – в конце Воздухофлотского проспекта, возле
Жулян. За однокомнатную владельцы вполне согласны получать $450 в
месяц. Ранее считавшиеся спальными районы бульвара Лепсе и Берестейской
теперь почти сравнялись по элитности с Политехом – квартиры в этих
районах начинаются от $600 за совершенно пустую до $750-$800 за
меблированную квартиру с необходимым набором бытовой техники.
Самыми демократичным районом на Правом берегу в такой ситуации можно
назвать разве что Святошинский: метро и реконструкция скоростного
трамвая подтолкнули рынок вверх, при этом не вызвав сильного разброса.
Стоимость аренды застыла в пределах $500-$700, плюс-минус $50, в
зависимости от близости метро и леса.
Иная ситуация на Оболони. Эта часть Подольского района, несмотря на
внешние признаки обычного спального, лидирует по количеству предложений
выше $800 и $1000 за обычную однокомнатную. Впрочем, столько просят за
квартиры в новых домах, с хорошим набором техники и современной мебели.
В обычных же панельных домах цены начинаются от $500. Почти такой же
разброс цен и на самом Подоле – в районе метро Тараса Шевченко и
Межигорской квартиры сдают от $600 за однокомнатную в бывшем общежитии
до $1,5 тыс. и выше – за роскошные апартаменты ближе к Почтовой
площади.
Активно подтягивается и Левый берег. Разбитые хрущевки, кажется, на год
вперед бронируют бригады рабочих. Доступным остались только Лесной и
ДВРЗ, где цены все еще держатся на уровне $500-$600 в месяц. Наиболее
дорогие – Русановка с Никольской Слободкой и Позняки – от $750 за
ухоженное жилье. К этой отметке уверенно приближается Троещина, которая
с развитием инфраструктуры и перспективой строительства нового моста
становится все более престижной.
Ветреная экономика
Риелторы научились чутко реагировать на последние тенденции валютных рынков и начинают указывать цены
в евро. Сыграть на курсовой разнице квартиросъемщикам, правда, не получится. Те, кто указывают цену в долларах
в договоре аренды, все равно привяжутся к традиционным 5,05 грн. за $1,
а в случае с евро – 7,0-7,2 грн. Но сейчас снимать квартиры даже в евро
очень рискованно: последний год показал рост к гривне более 20%, и
следует крепко подумать, прежде чем снимать квартиру на длительный
срок. Последние события на мировых рынках, а заодно
грузинско-российский конфликт, в корне расшатавший основы мировой
политическо-экономической ситуации, не позволяют точно сказать, что
будет с европейской валютой завтра. Но то, что владельцы квартир не
уступят ни гривни в случае падения курса, – это наверняка.
Дороговизна однокомнатных квартир сильно подталкивает вверх стоимость
ранее не популярных 2-3-комнатных квартир. В таких условиях снимать
жилье вдвоем-втроем гораздо выгоднее. Но из-за растущего спроса найти
«двушку»
в центре лишь немногим дороже однокомнатной, как еще можно было в
прошлом году, уже не удастся. Минимальные ставки здесь уже поднялись
выше $800 для всех районов.
Выгодный кризис
Сложившуюся ситуацию может сильно изменить ситуация на рынке продажи
жилья. Те, кто собирался продавать квартиры в этом году, скорее всего,
постараются дождаться лучших времен и, чтобы не терять время, решат
сдавать квартиры в аренду. При этом добавится и покупателей – от
покупки квартир в этом году, судя по снижению почти на 10% выданных
ипотечных кредитов, придется отказаться еще такому же количеству людей,
пока не подававших заявки на получение кредита. Но есть одно «но» –
владельцы квартир, отказавшиеся от продажи, будут гораздо сговорчивее
риелторов и опытных рантье. Так что количество лояльных к жильцам
хозяев существенно прибавится.
Однако участники рынка пока не берутся давать какие-либо точные
прогнозы. Риелторы постараются, скорее всего, прощупать цену выше
существующего коридора, которую будут готовы платить новые жильцы. И
если, скажем, предложение в $1,5 тыс. за опрятную однокомнатную никого
не удивит, все с радостью кинуться подтягивать квартплату к новой
отметке. А квартиры в домах на центральных улицах с той же легкостью
перешагнут порог в $2 тыс. Так что ситуацию, на самом деле, решит
покупатель.
